Depuis les années soixante dix, les difficultés de la vie quotidienne notamment liées au chômage et à l’instabilité des liens familiaux, conduisent de nombreux copropriétaires vers l’insolvabilité.

Le législateur a mis en place de nombreux dispositifs pour permettre aux débiteurs de trouver une solution. Les procédures se sont trouvées allongées et parfois suspendues.

La forte baisse des prix de l’immobilier au début des années quatre vingt dix qui avait été la suite de l’énorme spéculation précédente, avait conduit des ménages a s’endetter considérablement, puis ne pouvant faire face à leurs engagements, ils étaient dans l’impossibilité de revendre sauf à un prix marché inférieur parfois de 30% à celui de leur acquisition.

Les ventes se sont faites judiciairement. Le produit de la vente ne couvrant même pas le montant des hypothèques.

Les Syndicats de Copropriété ont alors constaté l’insolvabilité de certains de leurs membres et découvert qu’il existait une solidarité entre copropriétaires.

Le législateur, sous l’impulsion des professionnels de l’Administration de Biens a alors, modifié les rangs des privilèges.

Loi du 10 juillet 1965 Article 19-1

L'obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30 est garantie par le privilège immobilier spécial prévu par l'article 2374 du code civil.

Article 2374 de code civil

Les créanciers privilégiés sur les immeubles sont :
1º Le vendeur, sur l'immeuble vendu, pour le paiement du prix ;
S'il y a plusieurs ventes successives dont le prix soit dû en tout ou en partie, le premier vendeur est préféré au second, le deuxième au troisième, et ainsi de suite ;
1º bis Conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur de deniers mentionné au 2º, le syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu, pour le paiement des charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, relatifs à l'année courante et aux quatre dernières années échues.
Toutefois, le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues.

Malgré tout, des possibilités de perte pour le Syndicat de Copropriété continuent d’exister. Par ailleurs le défaut même temporaire de trésorerie perturbe considérablement la gestion.

Un mécanisme a été mis en place dans le cadre du plan comptable. Il est déclenché à un stade précis de la procédure de recouvrement.

Le Syndic engage une action judiciaire à l’encontre du copropriétaire débiteur.

Loi du 10 juillet 1965 Article 19

Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l'article 33 de la présente loi.

Le syndic a qualité pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat : il peut valablement en consentir la mainlevée et requérir la radiation, en cas d'extinction de la dette, sans intervention de l'assemblée générale.

Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d'instance au principal, sous condition d'une offre de paiement suffisante ou d'une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé.

Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.

Les créances visées à l'alinéa 1er bénéficient, en outre, du privilège prévu par l'article 2332 1° du code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur tout ce qui garnit les lieux, sauf si ces derniers font l'objet d'une location non meublée.

Dans ce dernier cas, il est reporté sur les loyers dus par le locataire.

Loi du 10 juillet 1965 Article 19-2

A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles. L'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.

Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.

Cependant une décision d’Assemblée Générale est nécessaire pour la mise en œuvre de l’exécution du jugement par saisie immobilière.

Décret du 17 mars 1967 Article 55

Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndical.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

C’est à ce moment qu’une dépréciation de créances douteuses est constatée, après avoir isolé le compte du copropriétaire concerné.

Décret du 14 mars 2005 Article 4

Les dépréciations de créances douteuses à l'encontre des copropriétaires sont à constater après avoir mis en oeuvre les diligences nécessaires au recouvrement, au moment de la décision de l'assemblée générale de procéder à la saisie immobilière.

Arrêté du 14 mars 2005 Article 10

Le compte 49 « Dépréciation des comptes de tiers » comprend deux comptes : 491 « Copropriétaires » et 492 « Personnes autres que les copropriétaires ». Ils enregistrent les montants qu'il est nécessaire de provisionner et qui correspondent aux sommes qui sont estimées définitivement perdues. Le montant à provisionner, pour le compte 491, résulte de la décision de l'assemblée générale de procéder à la saisie immobilière.

L’estimation du montant de la perte à prévoir n’est pas évidente.

Notons tout d’abord que la préoccupation immédiate du Syndic est de pouvoir assurer une gestion normale de la copropriété, malgré la défaillance du copropriétaire débiteur.

Comment combler le manque de trésorerie résultant des impayés. Ce manque de trésorerie s’aggrave chaque année. Les rentrées étant inférieures à chaque nouveau budget prévisionnel.

La perte définitive résultera de la répartition du prix effectué après la vente judicaire. Il peut s’écouler un temps assez long entre la vente et la perception des fonds. La vente a cependant l’avantage de faire cesser l’hémorragie.

L’autorisation de vente par adjudication est prise en Assemblée Générale avant la mise en place de la procédure d’exécution. Parfois plus rapidement, sans attendre l’issue de la phase judicaire afin d’éviter de perdre du temps entre deux Assemblées Générales annuelles.

Il convient donc de déterminer

La date à laquelle le bien sera vendu
La valeur vénale du bien à cette époque
La valeur probable en vente judiciaire
Le montant futur de la dette du copropriétaire
Le montant des frais de justice
La répartition du prix en fonction des hypothèques et des rangs.
Le solde par rapport à la dette actuelle

….Travail d’expert …..à réajuster chaque année.

En réalité deux options seront probablement prises.

Effectuer une dotation de la totalité de la dette actuelle

Effectuer une dotation partielle de la dette et mobiliser pour la différence une partie de l’avance de trésorerie pour continuer à payer les factures quotidiennes.

le recouvrement des charges de copropriété

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